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 Lo más importante cuando hay que elegir el tipo de crédito hipotecario para comprar casa que es considerar la forma en que se recibirán ingresos en un plazo amplio, por ejemplo:
- Si se piensa que el ingreso crecerá en el tiempo por mejoras en el trabajo, sería recomendable tomar un crédito hipotecario con pagos pequeños al principio y que éstos puedan ir creciendo.
- Si se considera que el ingreso va a quedar igual o incluso podría bajar, es mejor asegurarse un crédito hipotecario con pagos que no vayan a subir con el tiempo y se tenga certeza en las tasas.
- Otro aspecto importante es definir si por la condición del trabajo se tiene derecho a un crédito hipotecario de los que otorgan el Infonavit o el Fovissste para trabajadores que cotizan en el IMSS o el ISSSTE. Los derechos laborales permiten un crédito hipotecario de estas instituciones y en muchos de los casos son créditos más baratos que los de cualquier intermediario que opera en el mercado.
Créditos hipotecarios en UDIs En 1995 se establecieron créditos en UDIs. Las UDIs son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40 pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la UDI. Los créditos hipotecarios en UDIs que hay en México pueden ser a tasa fija y pagaderos en UDIs o a tasa fija y pagaderos en salarios. Normalmente en estos casos pueden hacerse pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los créditos hipotecarios en UDIs son máximo hasta 25 años. - Hipoteca en UDIs con tasa de interés fija.
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en UDIs y se sabe cuántas UDIs se pagarán mensualmente por el crédito. Las UDIs se convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos. La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 3.5 pesos, el pago en pesos es de 700. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo. Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en UDIs. Créditos hipotecarios en pesos Las hipotecas se prestan en condiciones de tasa de interés y pago en pesos. Estos créditos tienen la ventaja de que no necesitan de conversiones y se conocen anticipadamente los pagos. Los plazos máximos de estos créditos hipotecarios son en pesos. La tasa de interés se define en el contrato y no cambia durante toda la vida de la hipoteca. Siempre se paga la misma mensualidad y se sabe exactamente cuánto se paga y en qué plazo, independientemente de que las tasas de interés de mercado bajen o suban. Puede existir una comisión por pago anticipado. - Hipoteca a interés variable en pesos
Durante un periodo inicial (meses) se aplica una tasa de interés definida y durante el resto del plazo, la tasa de interés que se aplica varía según las condiciones del mercado. Para determinar estas fluctuaciones, se aplica un índice de referencia al que se puede añadir o restar un porcentaje fijo, llamado diferencial. Esto hace que los pagos disminuyan cuando las tasas de interés bajan pero que se incrementen si las tasas de interés suben. - Hipoteca a interés mixto en pesos
Combina un periodo de dos o más años en que el interés permanece fijo y un periodo a tipo de interés variable. En algunos casos se dice que la tasa de interés no cambia pero los pagos crecen a una tasa definida por lo que se considera como mixta. Créditos hipotecarios en dólares Hay una institución en México que ha otorgado créditos en dólares. Es un crédito a tasa fija que se paga en pesos, pero la cuenta del crédito se lleva en dólares. Este producto está diseñado para personas que tienen ingresos en dólares. Como en una tasa fija, los pagos se establecen de manera constante en dólares. Normalmente el plazo máximo es de 15 años y la proporción del crédito como valor de la casa es de 65% máximo. Tipos de crédito hipotecario por quienes lo otorgan Como se mencionó anteriormente, algunas personas pueden ser derechohabientes y tener derecho a un financiamiento, por lo que se debe considerar esa posibilidad al tomar la decisión de comprar una casa y en su caso, hacerlo a través de un crédito hipotecario. - Créditos hipotecarios a derechohabientes del Infonavit
El Infonavit tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: crédito hipotecario, crédito en cofinanciamiento y Apoyo Infonavit. El INFONAVIT tiene una tabla que combina edad del trabajador, años de trabajo e ingreso expresado en salarios mínimos. Esa tabla define cuánto es el crédito máximo que puede disponer un derechohabiente. La suma de todos los factores se expresa en puntos y en el número de salarios a que tiene derecho de crédito. El monto máximo del crédito INFONAVIT es equivalente a 180 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Cofinanciamiento. Es un crédito mixto que combina las condiciones de los créditos de un intermediario, como una Sofol o un banco, con las condiciones de INFONAVIT (Subcuenta de Vivienda) Normalmente la proporción es 25% INFONAVIT y 75% el intermediario. Al final hay una tasa de interés que puede resultar menor que un crédito en condiciones de mercado. El enganche puede ser menor que en otros créditos y el valor máximo de la casa que se puede comprar es 485 mil pesos si el crédito es en el Distrito Federal y 380 mil pesos para el resto del país. La cuenta de vivienda se emplea para el enganche y las aportaciones futuras se aplican al capital. Apoyo Infonavit. Es un crédito en condiciones de mercado, que tiene una garantía del INFONAVIT por el equivalente a 12 meses de incumplimiento en el pago y el abono al crédito de las aportaciones futuras a la cuenta de vivienda. Los créditos pueden tener las características de los créditos en UDIs o en pesos. La ventaja de estos créditos es que las aportaciones futuras de la cuenta de vivienda se aplican al crédito, disminuyendo su plazo o el pago mensual. - Créditos hipotecarios a derechohabientes del Fovissste
Son créditos hipotecarios para trabajadores que cotizan en el ISSSTE y el monto máximo de crédito equivale a 341 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Normalmente se financia hasta la totalidad del valor de la casa a un plazo de 30 años. *Si no conoces el significado exacto de los términos empleados en el texto, te sugerimos consultar nuestro glosario.
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